Tüm varlıklar gibi gayrimenkullerin de değerini ileride yaratacağı nakit akışlarının bugünkü değeri ile hesaplamak gerekir. Bir gayrimenkul için ileride yaratacağı nakit akışları onun yaratacağı kira geliridir. Kiralamak amacıyla değil de kullanım amacıyla alınan gayrimenkuller de aynı şekilde değerlenebilir. Kullanım amacıyla konut sahibi olmak sizi kira ödemekten kurtardığı için aslında kira tutarı kadar nakit girişi yaratmış olur. Hem kullanmak hem de kiraya vermek için konut alımı yapıldığında, konutun bedeli kadar tutarı başka bir yatırım aracına; örneğin banka mevduatına yatırma fırsatını kaçırdığınız için bu yatırımın bir fırsat maliyeti vardır. Gayrimenkulün bu fırsat maliyetini kullanarak iskonto edilmiş kira gelirlerinin bugünkü değerlerini toplayarak söz konusu gayrimenkulün değerini hesaplayabiliriz.
Her ne kadar gayrimenkullerin bir eskime payı olsa da sahipliğinin bir vadesi olmadığı için, aynı hisse senetlerinde olduğu gibi sonsuza kadar nakit yaratacağını kabul edebiliriz.
Gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerinin en önemli belirleyeni reel faiz ya da reel fırsat maliyetidir.
Diğer etkenlere baktığımızda ise ilk dikkate alınması gereken konu kira artışındaki reel değişikliklerdir. Ekonominin reel olarak büyümesi ile kişi başına harcanabilir gelirin reel olarak artması, nüfus artışı gibi faktörler uzun vadede kira artışının enflasyon oranından daha farklı olmasına neden olabilir. Bunu da bir parametre olarak değerlendirmeyi unutmamak gerekir.
Şu ana kadar dikkate aldığımız faktörler gayrimenkule ve yatırımcıya özel unsurları kapsamıyor. Ancak kira çarpanının bölgeden bölgeye ve hatta gayrimenkulden gayrimenkule farklılıklar gösterdiğini biliyoruz. Burada iki önemli noktadan bahsedebiliriz. Bunlardan birincisi eskime payıdır. Eskime payının fiyata oranı gayrimenkulün arsa değerinin bir boyutu olarak düşünülebilir. Gayrimenkullerin bina değeri hemen hemen birbirine yakınken, arsa değeri bulunduğu konuma göre çok farklılık gösterir. Eskime payı ise sadece bina değeri üzerinden olduğu için arsa değeri yüksek olan gayrimenkullerin eskime payının fiyata oranı görece daha düşüktür. Diğer bir neden ise risk faktörüdür. Bazı gayrimenkuller gerek deprem, gerek likidite riski gibi unsurlar nedeniyle birbirinden farklılıklar gösterebilir. İyi bir lokasyonda olan kolay satılabilir ya da kiralanabilir bir evin risk priminin daha düşük olması, dolayısıyla fiyat/kira oranının yüksek olması öngörülebilir. Bu iki faktör gayrimenkuller için farklı değerler alacağı için gayrimenkullerin kira çarpanları farklı değerler alacaktır. Tabi kira çarpanını etkileyebilecek pek çok geçici ya da kalıcı faktör saymak mümkün. Örneğin bir bölgeye yakın gelecekte metro gelecek olması gibi unsurlar o bölgedeki güncel kira fiyatlarını etkilemezken, ileride kiraların artacağı beklentisi ile fiyatların artış göstermesi ile kira çarpanı artabilir.
Son olarak da dikkate alınması gereken unsur ödenecek olan vergilerdir. Kullanmak için alınan gayrimenkuller ile kiralamak amacıyla alınanlar için farklı vergi tipleri ve oranları söz konusu olacağı için gayrimenkulün teorik fiyatının da bu gruplar arasında farklılık göstermesi gerekir.
