Herhangi bir yapının inşa edilmesi kanuni açıdan bazı izinler gerektirir. Bu doğrultuda alınması gereken ilk ve en önemli belge yapı ruhsatıdır. Yapı ruhsatı, belirlenen proje dâhilinde bir inşaatı yapımına başlanması için verilen izin belgesi olarak tanımlanır.
3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri doğrultusunda verilen yapı ruhsatı, bir yapı izin belgesi olmasının yanı sıra, kanuni açıdan da belirli bağlayıcı hükümler ve yükümlülükler içerir. Bu anlamda, yapı ruhsatının alınması inşaata başlamak için zorunluluk ifade eder. Peki, bu yükümlülükler çerçevesinde yapı ruhsatı nedir? Neden gereklidir?
Yapı Ruhsatı Başvurusu
Bir taşınmazın inşasının uygunluğuna dair bir izin belgesi olan yapı ruhsatı, diğer bir ifadeyle inşaat başlamak için alınması gereken lisans belgesidir. Bu doğrultuda, inşaat başlanırken alınan yapı ruhsatı, inşa edilecek tüm yapılar için zorunlu bir belge niteliği taşır.
Yapı ruhsatının verilmesinde, arazi üzerinde yapılacak inşaata dair her türlü proje, sahiplik ve yapı bilgilerinin değerlendirmeye alınır. Ruhsata tabi bir yapı için gerekli yapı ruhsatı başvurusu, yapı mücavir alanlar içerisinde belediyelere, mücavir alan dışında yer alıyorsa valiliklere yapı sahipleri ya da vekilleri aracılığıyla dilekçe verilerek yapılır.
Yapı Ruhsatı Geçerlilik Süreleri
Uygun görülen yapılara tahsis edilen ruhsat, inşaatın başladığı tarih itibariyle 5 yıl geçerlidir. Ayrıca, yapı ruhsatının verildiği tarihten itibaren 2 yıl içerisinde inşaat başlanmış olması ve 5 yıl içerisinde tamamlanması da ruhsat geçerlilik dilimlerini kapsar. Diğer yandan yapılarda değişiklik yapılması da ruhsatın yenilenmesini gerektiren bir diğer durumdur. Yapılacak değişiklikler doğrultusunda, bağımsız bölümler için belirlenmiş brüt alanında ya da niteliğinde farklılık yoksa ruhsat süreci vergi, resim ve harca tabi değildir.
Kaçak Yapılar İçin Yaptırım ve Cezalar
Bir yapının inşaatına başlanabilmesi için gerekli, aynı zamanda da zorunlu bir belge olan yapı ruhsatı, bu doğrultuda, hem işleyiş, hem de kanuni açıdan gereklidir. Yapı ruhsatı olmayan binalar kaçak sayılmakta ve kanunsuz yapı kategorisinde değerlendirilir.
Yapı ruhsatı olmaksızın inşaat başlaması halinde, inşaatın bulunduğu bölge belediyelerince bina ile ilgili inşaatı durdurma ve beraberinde yıkım kararı verilebilir. Yanı sıra, ruhsatsız yapıların mal sahibi, müteahhidi ve sorumluları da yüksek tutarlarda para cezalarına maruz kalır.
Yapı ruhsatı için belirlenen süreler doğrultusunda, 2 yıl içerisinde inşaatın başlanmayan ya da 5 yıl içerisinde ruhsata uygun şekilde tamamlanmayan binaların ruhsatı geçerliliğini kaybeder. Tamamlanmayan inşaatlarda yenide ruhsat alınmaması durumunda da inşaatı yapımı durdurulur ve ruhsat geçerliliğinin bitişinden itibaren yapılan kısmi bölümler için ruhsatsız yapı hükümleri uygulanır.
“İnşaat Ruhsatı” talep edilmesi halinde, aşağıda belirtilmiş olan diğer işlemleri tamamlamanız gerekir.
Parsel üzerinde mevcut bina varsa ve yeni inşaat yaptırılacaksa “Yıkım Belgesi” almak üzere Ruhsat Büromuza müracaat edin. Eski eser tescilli binalar için “II numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu”nun yıkım hakkındaki onayı gerekir. Mevzuat gereği diğer evrak ve muvafakatlerin, tamamlamasından sonra “Yıkım Belgesi” düzenlenir.
Yıkım Belgesi İçin gerekli belgeler:
- Dilekçe
- Mimar veya inş. müh. sorumluluk beyanı
- Hissedar muvafakatnamesi[varsa]
- T.K.T.V. Kurulu Kararı[Eski eser veya komşuluğunda ise]
- Belediye yazısına cevaben elektrik ilişki kesme
- Belediye yazısına cevaben su ilişik kesme
- Belediye yazısına cevaben doğalgaz ilişik kesme yazısı
- Emlak Bürosu yazısı[Belediye yazısına cevaben vergi ilişik kesme yazısı)
- İmar durumları gereği, “Tevhit-İfraz, Yola terk-Yoldan ihdas, İrtifak Hakları Tesisi vb. imar uygulamaları” varsa, serbest harita bürolarında gerekli “folye”ler hazırlatın ve“Emlak İstimlak Müdürlüğü Harita Bürosu”na müracaat edin.
- Emlak İstimlak Müdürlüğü Harita Bürosunda işlemlerinin tamamlanmasından sonra parsellerin yeni durumunu Tapu Sicil Müdürlüğünde tescil ettirin.
- Uygulama projelerinin hazırlattıktan sonra inşaatınızın denetimi için mal sahibi olarak bir “Yapı Denetim Bürosu”yla anlaşma yapmanız gerekir (Tescilli eski eser binalar için Teknik Uygulama Sorumlusu ile uygulama yapılabilir).
- Yapı Denetim Bürosuna hazırlatmış olduğunuz uygulama projelerini onaylatın.
- Gerekli ruhsat harç ve ücretlerini ödeyin.
İnşaat ruhsatı için gerekli Belgeler:
- Dilekçe.
- Hissedar Muvafakati(varsa)
- Mimari Proje [4 Adet, eski eser veya komşuluğunda ise T.K.T.V. Kurulu Kararı ile onaylı)
- Statik Proje ve Hesapları.[4 Adet] ve Zemin Etüd Raporu
- Yapı Denetim Evrakları ( Eski eser bina uygulamalarında “Altılı TUS Uygulaması” yapılacaktır.)
- Yapı Denetim İzin Belgesi
- Yapıya İlişkin Bilgi Forumu
- Yapı Denetim Taahhütü
- Denetçi Adres Beyanı
- Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesi
- Müteahhit Evrakları
- Mal sahibi Müteahhit Sözleşmesi
- Müteahhit Taahhütnamesi
- Vergi Levhası
- Ticaret Odası Faaliyet Belgesi (Şirket İse İmza Sirküleri)
- Şantiye Şefi Müteahhit Sözleşmesi
- Şantiye Şefi Taahhütnamesi
- Şantiye Şefi Adres Beyanı
Mekanik-Elektrik Tesisat Projeleri: (Ruhsat verildiği tarihten itibaren temel betonu dökülmeden önce en fazla 30 gün içinde ibraz edilecek ve onaylatılacaktır.)
- 3 adet elektrik projesi (kuvvetli-zayıf akım)
- 3 adet mekanik proje (sıhhi tesisat+kalorifer+doğalgaz)
- 2 adet ısı yalıtım projesi
- 1 adet trafo belgesi
- Proje müellifi veya fenni mesul taahhütname ve sözleşmeleri
- Asansör Uygulama Projesi Ve Sözleşmesi